儒家另類影響力:民國開發商受其影響租房不賣房

  來源: 人民網

現在的開發商靠賣房賺錢，民國的開發商靠租房賺錢。
弄一塊地皮，蓋一片房子，把房賣掉，回籠資金；再弄一塊地皮，蓋一片房子，再把房賣掉，回籠資金。這是現代房地產開發的基本模式。
民國房地產開發不同，基本模式是這樣的：弄一塊地皮，蓋一片房子，把房租出去，回籠資金；再弄一塊地皮，蓋一片房子，再把房租出去，回籠資金。
民國上海有家樹德房地產公司，老闆葉澄衷斷斷續續開發了幾百幢房屋，常年向外出租，年均純利達紋銀十萬兩。另有華商劉景德，民國前夕在租界買進地皮，開發商業大樓兩幢，出租給六百多家商戶，平均每月有五萬大洋的房租進賬。1930年前後，全上海大大小小的開發商多達八百多家，絕大多數都像葉澄衷、劉景德這樣，每開發一片房屋，都把它們租出去獲利。最典型的是大流氓兼大富豪黃楚九，1925年前後投身房地產開發，在現在的寧波路一帶斥巨資建起二十多幢商住兩用樓，底層租給商戶開店，上面租給公司做寫字樓，直到1930年才因為破產而被迫出售還債。
建成後出租的開發方式有個優點：回籠資金雖慢，卻細水長流，假使開發商野心不大、欲望不強且運營得法，只開發一處房子就能保證一生吃喝不愁。但也有缺點：回籠資金周期太長，中間時局多變，風險係數偏高。像黃楚九，1927年那批商住兩用樓剛建成時，如果他立馬賣掉，還能趕上黃金樓市的末班車，絕對有大錢可賺，而出租則撞上了經濟大蕭條，二十多幢樓房竟無人承租，經過黃再三努力才租出兩間，其一給了電力公司，另一間給了家鞋店，其餘一排排嶄新的樓房全部空置，造成了巨大損失。
不過廣大開發商寧願冒着時局多變的風險，也不走開發即出售的路子，箇中原因有三：
第一，時局多變，購房者紛紛有朝不保夕之感，花半生積蓄買一處產業，誰知道哪天會讓轟炸機掀掉？與其買房，不如租房。像茅盾、魯迅等，當年在上海都是高收入群體，都一直租房，始終沒有在上海置產。收入較低的丁玲、沈從文、胡也頻等也是租房，他們跟魯迅等中產階級的區別僅在於：前者租亭子間，租樓梯間，租簡易房，租二房東隔出來的小黑屋，後者租獨棟住宅，租花園洋房，如此而已。既然市場上的主要需求是租房而非買房，開發商的主營業務自然就成出租而非出售了。
第二，民國稅費種類繁雜，稅率很高，購房者買房，除了向開發商繳房款，以及到財政局繳契稅，還得繳過戶費、中證費、市政經費、建設特捐、地保蓋戳費、手數料照轉移稅……以1928年為例，在上海買所普通住宅，契稅是購房款的9%，過戶費1%，中證費3%，市政經費5%，建設特捐1%，地保蓋戳費2%，手數料照轉移稅2%，幾項加起來占購房款的23%。比方說您花100萬買套房，為了過戶還得另掏23萬，非常不划算。如此繁重的交易稅，肯定要減少交易。
第三，開發商只租不賣是中國傳統。我研究古代房產交易和住房政策多年，發現無論唐宋開發商還是明清開發商，身上都有濃厚的地主傾向：地主買了田地，出租給佃戶常年收租；開發商蓋了房子，出租給房客常年收租。地主不喜歡賣地，開發商不喜歡賣房。舉幾個例子：唐朝史籍和唐人傳奇裏經常提到一位傳奇人物――長安富豪竇V，此人在長安西城開發商鋪幾十間，一直用來出租，甚至在竇V死後百餘年，他的兒孫還守着他開發的商鋪不放。五代和宋初的官商桑維翰熱衷房地產開發，也是只租不售。明朝權臣楊士奇，清朝權臣高士奇，以及著名的和|，都在京城開發過住宅和商鋪，卻都不見他們賣出的跡象，他們只出租。像這種同時存在於古代開發商與古代地主身上的只租不賣傾向，其實根源於儒家傳統和宗族意識：儒家以守恆產為歌頌對象，而房屋和土地正是恆產；宗族以守祖業為歌頌對象，凡是上輩的產業，無論是源於祖傳還是來自開發，都得守住，否則即為破家，要受到輿論的唾罵，有時候還會因為族人首告而鋃鐺入獄。直到民國時期，中國民間買房賣房，賣方還被叫作『破方』，這個『破』就是破家的意思。
（作者：李開周 本文摘自【私家歷史】第1輯，原標題『民國開發商為何只租房不賣房』）

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