儒家另类影响力:民国开发商受其影响租房不卖房

  来源: 人民网

现在的开发商靠卖房赚钱，民国的开发商靠租房赚钱。
弄一块地皮，盖一片房子，把房卖掉，回笼资金；再弄一块地皮，盖一片房子，再把房卖掉，回笼资金。这是现代房地产开发的基本模式。
民国房地产开发不同，基本模式是这样的：弄一块地皮，盖一片房子，把房租出去，回笼资金；再弄一块地皮，盖一片房子，再把房租出去，回笼资金。
民国上海有家树德房地产公司，老板叶澄衷断断续续开发了几百幢房屋，常年向外出租，年均纯利达纹银十万两。另有华商刘景德，民国前夕在租界买进地皮，开发商业大楼两幢，出租给六百多家商户，平均每月有五万大洋的房租进账。1930年前后，全上海大大小小的开发商多达八百多家，绝大多数都像叶澄衷、刘景德这样，每开发一片房屋，都把它们租出去获利。最典型的是大流氓兼大富豪黄楚九，1925年前后投身房地产开发，在现在的宁波路一带斥巨资建起二十多幢商住两用楼，底层租给商户开店，上面租给公司做写字楼，直到1930年才因为破产而被迫出售还债。
建成后出租的开发方式有个优点：回笼资金虽慢，却细水长流，假使开发商野心不大、欲望不强且运营得法，只开发一处房子就能保证一生吃喝不愁。但也有缺点：回笼资金周期太长，中间时局多变，风险系数偏高。像黄楚九，1927年那批商住两用楼刚建成时，如果他立马卖掉，还能赶上黄金楼市的末班车，绝对有大钱可赚，而出租则撞上了经济大萧条，二十多幢楼房竟无人承租，经过黄再三努力才租出两间，其一给了电力公司，另一间给了家鞋店，其余一排排崭新的楼房全部空置，造成了巨大损失。
不过广大开发商宁愿冒着时局多变的风险，也不走开发即出售的路子，个中原因有三：
第一，时局多变，购房者纷纷有朝不保夕之感，花半生积蓄买一处产业，谁知道哪天会让轰炸机掀掉？与其买房，不如租房。像茅盾、鲁迅等，当年在上海都是高收入群体，都一直租房，始终没有在上海置产。收入较低的丁玲、沈从文、胡也频等也是租房，他们跟鲁迅等中产阶级的区别仅在于：前者租亭子间，租楼梯间，租简易房，租二房东隔出来的小黑屋，后者租独栋住宅，租花园洋房，如此而已。既然市场上的主要需求是租房而非买房，开发商的主营业务自然就成出租而非出售了。
第二，民国税费种类繁杂，税率很高，购房者买房，除了向开发商缴房款，以及到财政局缴契税，还得缴过户费、中证费、市政经费、建设特捐、地保盖戳费、手数料照转移税……以1928年为例，在上海买所普通住宅，契税是购房款的9%，过户费1%，中证费3%，市政经费5%，建设特捐1%，地保盖戳费2%，手数料照转移税2%，几项加起来占购房款的23%。比方说您花100万买套房，为了过户还得另掏23万，非常不划算。如此繁重的交易税，肯定要减少交易。
第三，开发商只租不卖是中国传统。我研究古代房产交易和住房政策多年，发现无论唐宋开发商还是明清开发商，身上都有浓厚的地主倾向：地主买了田地，出租给佃户常年收租；开发商盖了房子，出租给房客常年收租。地主不喜欢卖地，开发商不喜欢卖房。举几个例子：唐朝史籍和唐人传奇里经常提到一位传奇人物――长安富豪窦V，此人在长安西城开发商铺几十间，一直用来出租，甚至在窦V死后百余年，他的儿孙还守着他开发的商铺不放。五代和宋初的官商桑维翰热衷房地产开发，也是只租不售。明朝权臣杨士奇，清朝权臣高士奇，以及著名的和|，都在京城开发过住宅和商铺，却都不见他们卖出的迹象，他们只出租。像这种同时存在于古代开发商与古代地主身上的只租不卖倾向，其实根源于儒家传统和宗族意识：儒家以守恒产为歌颂对象，而房屋和土地正是恒产；宗族以守祖业为歌颂对象，凡是上辈的产业，无论是源于祖传还是来自开发，都得守住，否则即为破家，要受到舆论的唾骂，有时候还会因为族人首告而锒铛入狱。直到民国时期，中国民间买房卖房，卖方还被叫作“破方”，这个“破”就是破家的意思。
（作者：李开周 本文摘自《私家历史》第1辑，原标题“民国开发商为何只租房不卖房”）

        来源：人民网